Технический строительный заказчик

• Финансовые риски:
  • Перерасход бюджета на 15-20%
  • Завышение объемов работ подрядчиками
  • Использование материалов ниже заявленного качества
  • Необоснованное увеличение стоимости в процессе строительства
• Временные риски:
  • Срыв сроков строительства на 40-60%
  • Задержки в получении разрешительной документации
  • Простои из-за несогласованности действий подрядчиков
• Качественные риски:
  • Отклонения от проектных решений
  • Скрытые дефекты, выявляемые только при эксплуатации
  • Проблемы с инженерными системами
• Юридические риски:
  • Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта
  • Штрафы за нарушение строительных норм
  • Судебные споры с подрядчиками
  • Проблемы с контролирующими органами

Основные различия между техническим заказчиком и техническим надзором:

• Технический заказчик выполняет широкий спектр функций на всех этапах строительства, включая предпроектную подготовку, проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию.
• Технический надзор сосредоточен на контроле качества выполняемых строительно-монтажных работ и их соответствия проектной документации.

Технический надзор может быть частью функций технического заказчика, но не включает организационные, юридические и финансовые аспекты управления проектом.

Технический заказчик необходим для:

• Экономии времени и ресурсов застройщика
• Профессионального управления строительным процессом
• Снижения рисков перерасхода бюджета (в среднем на 15-20%)
• Соблюдения сроков строительства
• Обеспечения качества работ и соответствия нормативам
• Решения юридических и документальных вопросов

По статистике, привлечение технического заказчика позволяет сократить сроки строительства на 20-30% и избежать многих типичных ошибок.

Техническим заказчиком может быть только юридическое лицо, которое является членом саморегулируемых организаций (СРО) в области:

• Инженерных изысканий
• Архитектурно-строительного проектирования
• Строительства, реконструкции, капитального ремонта

С 2016 года физические лица не могут выполнять функции технического заказчика согласно Градостроительному кодексу РФ.

Основные преимущества работы с техническим заказчиком:

• Экспертиза и опыт: профессиональное управление строительным процессом
• Экономия средств: оптимизация проектных решений, контроль расходов (экономия до 20% бюджета)
• Соблюдение сроков: детальное планирование, координация участников
• Качество: многоуровневая система контроля, соответствие нормативам
• Прозрачность: регулярная отчетность, документальное сопровождение

Технический заказчик берет на себя все взаимодействие с подрядчиками, контролирующими органами и другими участниками строительства.

Для начала работы с техническим заказчиком необходимы:

• Правоустанавливающие документы на земельный участок
• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
• Технические условия на подключение к инженерным сетям
• Техническое задание на проектирование (может быть разработано техническим заказчиком)
• Инвестиционный бюджет проекта
• Договор на оказание услуг технического заказчика с четким определением объема работ

Конкретный перечень документов может варьироваться в зависимости от типа объекта и этапа строительства.

Да, застройщик может самостоятельно выполнять функции технического заказчика, но при соблюдении определенных условий:

• Застройщик должен быть юридическим лицом
• Необходимо членство в соответствующих саморегулируемых организациях (СРО) в области инженерных изысканий, проектирования и строительства
• Требуется наличие квалифицированных специалистов в штате
• Необходимо иметь опыт в строительной сфере и понимание всех процессов

Однако для большинства застройщиков создание собственной службы технического заказчика экономически нецелесообразно, особенно если речь идет о единичных проектах. Это требует значительных затрат на содержание штата специалистов и получение необходимых допусков.

Для крупных и долгосрочных проектов некоторые компании создают штатную службу технического заказчика, но современная тенденция показывает, что даже крупные застройщики часто переходят на привлечение профессиональных сторонних организаций.